Az ipari ingatlanpiac 2026-ban új korszakba lépett. Nem lassulásról van szó, hanem átrendeződésről.
Az elmúlt két évben a modern ipari-logisztikai állomány 6,1 millió m² fölé nőtt. Csak Budapest és agglomerációja több mint 4 millió m². A fejlesztési hullám viszont utolérte a keresletet.
Mi történik a bérbeadásban?
1. Szelektív piac lettünk. A budapesti üresedési ráta 10,5%-ról 13,1%-ra emelkedett egy év alatt. Az országos átlag 11,4%. Ez nem a kereslet eltűnése, hanem a kínálat robbanása.
2. A bérlő diktál. A cégek ma sokkal tudatosabbak. Nem csak négyzetmétert bérelnek, hanem energiahatékonyságot, jó lokációt és kiszámítható költséget keresnek.
3. BTS a nyerő. Az új fejlesztések 83%-a már bérlőre szabott, Build-To-Suit beruházás. A spekulatív építkezés kockázatosabb, mint valaha.
4. Bérleti díjak korrigálnak. A prime bérleti díj Budapesten 5,50 EUR/m²/hó körül stabilizálódott, éves szinten enyhe csökkenéssel. Közben a bérbeadói ösztönzők, kedvezmények jelentősen nőttek.
A jól elhelyezkedő, modern, BREEAM minősített és energiahatékony csarnokok továbbra is hetek alatt bérbe adhatók. A korszerűtlen állomány viszont beragad.
Mi történik az eladásokban?
A befektetők visszatértek. 2025-ben a magyar kereskedelmi ingatlan befektetési forgalom 881 millió euró volt, ami 117%-os növekedés. Az ipari-logisztikai szegmens ebből 17,4%-ot vitt el.
A piac két véglete pörög:
- Intézményi oldalon: SPV tranzakciók, nagy logisztikai parkok adásvétele. A 2025-ös év legnagyobb üzlete a HelloParks Páty 84.000 m²-es eladása volt.
- Vállalati oldalon: Egyre több gyártó cég nem bérel, hanem saját használatra vásárol – ez az owner-occupier trend.
A prime hozam 7% körül van, ami 100-150 bázisponttal magasabb, mint a régiós átlag. Ezért újra vonzó Magyarország a külföldi tőke számára.
Vidék húzza a piacot
A növekedés motorja már nem csak Budapest.
Debrecen: CATL 7,6 milliárd eurós akkugyára és a BMW klaszter 620 hektáros gazdasági övezetet hozott létre.
Szeged: A BYD 300 hektáros gyára miatt az ipari telkek ára 20.000 Ft/m²-ről 40.000 Ft/m² fölé ugrott.
A beszállítói láncok miatt Kecskemét, Győr, Székesfehérvár és Miskolc is tartósan erős keresletet mutat.
Mit jelent ez Önnek 2026-ban?
Ha bérbeadó vagy eladó: A jó termék mindent visz. Lokáció, műszaki színvonal és előbérlet nélkül ma már nem lehet versenyezni. Az árképzésnek reálisnak kell lennie.
Ha bérlő vagy vevő: Most van alkupozíciója. Soha nem volt ekkora választék modern csarnokból, és a bérbeadók nyitottabbak a kedvezményekre, mint az elmúlt 3 évben.
A piac már nem automatikusan felszívó. Csak a legjobb ingatlanok nyernek.
Amennyiben raktár bérlésben/ bérbeadásban/ vételben/ eladásban gondolkozik, akkor keressen minket bővebb információért, árajánlatért:
+36 30 351 2345 vagy +36 30 944 3787
kovacsandkovacsbt@gmail.com
www.kovacstanacsado.hu
